"Prevrtanje" kuće sastoji se od kupnje dotrajale nekretnine ispod tržišne cijene, povećanja njezine vrijednosti i brze ponovne prodaje za brzu zaradu. To se razlikuje od ulaganja u razvoj, u kojem kupac kupuje nekretninu u razvoju, zatim prodaje ili iznajmljuje jedinicu kada je spremna za useljenje. Ako dobro odigrate karte, možete zaraditi 50 000 USD ili više po preokretu, i to za manje od 90 dana.
Koraci
Metoda 1 od 3: Razumna kupnja
Korak 1. Upoznajte se s načinom kupnje kuće ili stana
Ako ste to već učinili, onda već znate postupak. Ako nikada niste kupili kuću, posavjetujte se s agentom za nekretnine i financijskim savjetnikom. Prilikom kupnje kuće potrebno je nekoliko koraka pa morate razumjeti taj proces, poput: davanja ponude, dobivanja hipoteke, uklanjanja uvjeta i preuzimanja posjeda.
- Davanje ponude: Budući da usmene ponude ne predstavljaju pravno ovršnu prodaju, morate sastaviti pismenu ponudu i dati je vlasnicima i/ili nekretninama. Ponuda određuje cijenu kao i uvjete prodaje. Ako se ponuda prihvati, ponuda postaje pravno obvezujući kupoprodajni ugovor.
- Dobivanje hipoteke: Ako nemate pri ruci hrpu gotovine, trebat će vam hipoteka. Postoji na desetke vrsta kredita, pa ispitajte one koji bi vam mogli pomoći i razgovarajte s hipotekarnim posrednikom ako imate pitanja. Neke hipoteke (ARM) imaju posebne "dražljive" kamatne stope koje ostaju niske na početku i značajno se povećavaju nakon određenog vremenskog razdoblja. To bi moglo biti privlačno ako planirate brzo prodati kuću.
- Uklanjanje uvjeta: To obično čini kupac nakon što prodavatelj prihvati njihovu ponudu. Pravni je potez koji kupac (obično) čini kako bi priopćio da su ispunjene sve obveze koje su preuzele obje ili bilo koja strana.
Korak 2. Shvatite rizike prevrtanja doma
Prevrtanje doma može biti rizično. Dobivate veliki iznos duga za potencijalnu isplatu u budućnosti. Osim ponekad, ta isplata se ne ostvaruje ili se ne ostvaruje tako brzo kako ste možda željeli. Mogli biste sjediti na nekretnini duže nego što se očekivalo, plaćati hipoteku, porez na imovinu i stalno održavati. Ponekad ćete morati prodati kuću manje nego što ste je kupili. Često ste na milost i nemilost drhtavog tržišta stanova.
Količina potrebnog fizičkog napora također je potencijalni rizik. Koliko ste sposobni i koliko ste spremni učiniti mnogo DIY posla uključenog u prevrtanje kuće? Ako nikada prije niste radili obnove ili popravke, bit će to strma krivulja učenja i što manje znate, to će duže trebati da se kuća preokrene
Korak 3. Educirajte se o tržištu nekretnina u koje ulažete
Čitajte časopise kao što su Forbes, Poduzetnik i Novac; često sadrže članke o nekretninama. Počnite razumijevati kako funkcionira tržište nekretnina, što predstavlja dobar i loš posao te kako predvidjeti budući rast ili smanjenje u budućnosti.
- Tržište stanova je poput burze. Ima oboje bik ciklusa (što znači optimizam, rast i velika potražnja) i snositi ciklusa (što znači pesimizam, kontrakcija i niska potražnja). Razlika je u tome što za prelazak s jednog ciklusa na drugi stambenom tržištu može biti potrebno mnogo više godina nego burzi.
- Nakon što ste razgovarali s najmanje tri agenta za nekretnine i proveli neku istragu, ako ustanovite da je tržište slabo traženo i čini se da svi i njihov pas pokušavaju likvidirati domove, cijene stanova će pasti, a marže profita s njima će pasti. Ovakvi tržišni uvjeti učinili bi izazov preokrenuti dom.
- Pokušajte pričekati bikovsko tržište. Pričekajte kupnju dok se tržište nekretnina ne okrene i dok više ljudi pokuša kupiti nego prodati. Time ćete stvoriti bolje uvjete za početak okretanja.
Korak 4. Potražite dom koji se može značajno poboljšati uz najmanje vremena i sredstava
Ne pokušavate živjeti u ovoj kući; pokušavate ga kupiti, poboljšati i prodati. Pokušajte se ne vezati za dom. Umjesto toga, promatrajte to isključivo kao vježbu koja donosi profit.
- Dom s mjestom za poboljšanje mogao bi imati dotrajalo dvorište, stari tepih, dobro mjesto za nadstrešnicu za automobil ili druge stvari koje se mogu popraviti uz malo novca i malo truda. Ove vrste popravaka često pružaju izvrstan povrat ulaganja (ROI) prilikom okretanja doma.
- Neki ljudi traže problematična imanja. To su oni koje prodavatelj "očajnički želi prodati" iz razloga kao što su: razvod, bankrot, smrt, loše stanje imovine, kašnjenje u plaćanju ili drugo. To daje kupcu inherentnu prednost u odnosu na prodavatelja.
- Potražite kuće koje se prodaju u srednjem do višem rasponu. To znači iznos koji bi si prosječna obitelj to mogla priuštiti. Općenito to znači između 200 000 i 500 000 USD ovisno o vašem području. Želite takav raspon cijena jer se te kuće najbrže prodaju - imate najveću gustoću stanovništva u potrazi za tim kućama srednjeg ranga. Moglo bi biti puno manje ili puno više, ali to je otprilike prosjek. Ovi domovi općenito imaju 3 ili više spavaćih soba i najmanje 2 pune kupaonice.
- Saznajte što preferiraju stanovnici u području u koje želite kupiti. Jednostavne stvari poput lakog pristupa, parkiranja izvan ulice, neprohodnih cesta i mirnog susjedstva mogu učiniti ili slomiti atraktivnost nekretnine.
Korak 5. Ostvarite zajam za najmanje nekoliko tisuća dolara više od cijene imovine koju želite povući
Taj će vam novac trebati za popravke i poboljšanja. Pregovarajte o kupnji nekretnine i kupujte. U ponudi svakako ima više načina izlaska iz ugovora. Najčešća metoda je jednostavno staviti "podložno financiranju do [takvog i takvog] datuma". Ako do tada ne možete financirati, zatražite produljenje prije isteka razdoblja nepredviđenog financiranja.
Imajte na umu da postoje dva različita datuma financiranja: 1 za podnošenje zahtjeva za dobivanje kredita i 1 za stjecanje sredstava za zaključivanje posla. Kako bi se zaštitio kupac, nepredviđena situacija trebala bi se proširiti zaključenjem ugovora. Općenito, nepredviđeno financiranje ima rok od 30 dana, pa produžite rok ako ne znate da možete dobiti financiranje u tom roku
Korak 6. Dajte si vremensku traku koja ocrtava vaš idealni scenarij prodaje
Vrijeme je novac, a vaš cilj je što prije obnoviti i preokrenuti vašu kuću. U tu svrhu stvorite vremensku traku koja navodi realna vremena za ugovaranje, prikazivanje i prodaju. Ne morate usput ispuniti sve ciljeve, ali želite biti na korak od početka. Vremenska traka će vam pomoći da to postignete.
- Imajte na umu kada očekujete da će velika obnova biti završena do. Uključite redovite preglede napretka koji će vam pomoći da ostanete upozoreni na probleme kada se pojave.
- Zabilježite blokove vremena kada ste na raspolaganju za rad na kući, poput dugih vikenda, godišnjeg odmora itd. Za koje očekujete da će ubrzati posao koji obavljate.
Postići
0 / 0
Metoda 1 Kviz
Kako možete imati koristi od kupnje nekretnine u lošem stanju?
Dobit ćete mnogo prakse u poboljšanju doma.
Pokušajte ponovno! Zasigurno će vam biti prekinut posao, ali na kraju se možda ne isplati. Ne želite uložiti toliko novca i rada u nekretninu da nećete nadoknaditi troškove. Vaša bi se energija mogla bolje potrošiti na projekt koji se može lakše upravljati. Odaberite drugi odgovor!
Moći ćete ga lako prodati na tržištu bikova.
Ne baš! Najlakše je prodati na tržištu bikova jer je povjerenje veliko. Međutim, općenito veliko tržište ne jamči da ćete svoju imovinu moći prodati s dobiti. Vjerojatno ćete ipak morati poboljšati nekretninu i agresivno je plasirati kupcima. Pokušajte ponovo…
Sa ovom vrstom nekretnine ostvarit ćete najbolji povrat ulaganja.
Nije nužno! Marže dobiti na nekretninama u lošem stanju mogu biti značajne ako se možete dogovoriti o jeftinoj cijeni. Međutim, možda ćete također morati uložiti mnogo novca i truda u popravke kako biste na tome ostvarili zaradu. Ti bi troškovi mogli pojesti veći dio vašeg profita. Postoji bolja opcija!
Moći ćete ga jeftino kupiti.
Da! Nekretnine u lošem stanju obično se klasificiraju kao problematične, što znači da njihovi vlasnici očajnički žele prodati. To znači da je veća vjerojatnost da će prodati u vašu korist. Imate dobre šanse završiti s dugim krajem štapa. Čitajte dalje za još jedno pitanje iz kviza.
Želite još kvizova?
Nastavite s testiranjem!
Metoda 2 od 3: Popravljanje kuće
Korak 1. Odlučite kakav ćete posao uložiti u dom
Hoćete li sami jeftino izvesti posao ili vam je za obavljanje posla potreban generalni izvođač ili "GC"? Ako su popravci manji, možda bi bilo najbolje da to učinite sami kako biste brzo i jeftino popravili nekretninu. Za veće projekte koji zahtijevaju građevinske dozvole, najbolje je unajmiti GC. Kao što je već napomenuto, ključ je napraviti poboljšanja, često samo kozmetička, koja kuću čine mnogo boljom, ali vas neće koštati previše.
Korak 2. Prvo napravite važne popravke
Na taj način, ako se vaš plan promijeni (a vrlo je moguće), učinili ste sve važne popravke i imate samo manje popravke za kretanje. Također, ako vam se proračun poveća, neće vam nedostajati bitni popravci poput ogrtača u kuhinji ili osnovnih poslova u dvorištu, a možete i brzo prodati.
- Glavni popravci su stvari poput ponovnog ožičenja kuće kako ne bi došlo do kvara i izazvalo požar ili strujni udar; popravljanje pokvarenih armatura kao što su kade, tuševi i umivaonici; ponovno postavljanje podova na umorne tepihe ili kvrgavi linoleum; krpanje rupa na zidu/stropu/vratima; zamjena labavih ili slomljenih šarki/držača/okova itd. ponovno bojanje oljuštenih ili loše izvedenih lakova; zamjena polomljenih pločica/opločnika/stepenica itd.; obnavljanje svega što je prljavo i slomljeno –– umorne stvari manje brinu nego prljave stvari, stoga dajte prioritet onome što je potrebno učiniti najviše.
- Potražite najjeftiniju radnu snagu koju možete pronaći (studenti, pa čak i sebe) i neka imanje bude besprijekorno očišćeno i popravljeno. Ako nakon ovoga ostane novca, stavite ga na likvidnu štednju visokih kamata; nemojte ga još koristiti za otplatu dijela kredita.
- Preuređivanje kuhinja i kupaonica obično ne podiže vrijednost kuće dovoljno jer vlasnici imaju tendenciju plaćati previše za preuređenje.
Korak 3. Zadnji radite na manjim popravcima
Manji popravci uključuju promjenu boja na već pristojnoj boji; mijenjanje radnih armatura u modernije; bolje uklapanje u ormare itd. Sve lijepo imati, ali nije bitno ako ste stisnuti za vrijeme i novac.
- Pročitajte knjige napisane o tome što kupci traže u kući. Mnogo se odnosi na prezentaciju - ako možete upotrijebiti nekoliko trikova prečaca za poboljšanje izgleda kuće, uštedjet ćete vrijeme i novac. Naravno, također morate proći građevinsku inspekciju, pa se to mora uzeti u obzir za sva strukturna pitanja koja je potrebno riješiti.
- Obično je čišćenje, bojanje i dodavanje biljaka najjeftiniji način za povećanje vrijednosti doma. Palub također podiže vrijednost više od cijene palube. Zamjena električnih i vodovodnih instalacija i popravljanje bilo čega slomljenog također je jeftin način za dobro povećanje domaće vrijednosti.
- Stvari koje vjerojatno možete učiniti sami: Prefarbajte. Istrgnite stari tepih da biste pronašli podove od tvrdog drva ili ga ponovo tepihom. Popravite stare uređaje. Obojite manja područja. Promijenite okove. Popravite vrt i ulazna područja. Promijenite boju ulaznih vrata. Dodajte nove ručke.
Postići
0 / 0
Metoda 2 Kviz
Zašto biste mogli odgoditi preuređenje kupaonice?
Rad na kupaonici ne smatra se većim popravkom.
Ne baš! Nisu svi poslovi u kupaonici isti. Čisto estetsko preuređenje nije glavni popravak. Popravak slomljenog WC -a, s druge strane, veliki je popravak. Pogodi još jednom!
Preuređenje kupaonice može biti skuplje nego što vrijedi.
Pravo! Cijena preuređenja može biti prilično velika. Često ti troškovi nadmašuju dodanu vrijednost kuće. Čitajte dalje za još jedno pitanje iz kviza.
Prvo preuređivanje kuhinje isplativije je.
Definitivno ne! Preuređenje kupaonice nije isplativo, ali ni preuređenje kuhinje. Trebali biste odgoditi obje ove vrste poboljšanja. Pokušajte ponovo…
Novac potrošen na preuređenje mogao bi se bolje potrošiti na otplatu kredita.
Ne! Ovo se može činiti kao fiskalno najodgovorniji potez. No, vaš novac ide dalje ako stavite novac na tekući štedni račun s visokim kamatama. Na vašu štednju prikupit ćete veće kamate nego na zajam, a kasnije ćete moći otplatiti više svog kredita. Pokušajte ponovo…
Želite još kvizova?
Nastavite s testiranjem!
Metoda 3 od 3: Prodaja nekretnine
Korak 1. Umetnite kuću
Kuće s etažama mogu se prodati znatno brže od kuća bez pozornica, ponekad i do 50% brže. Naravno, pobrinite se da vaša kuća bude očišćena, bez pretrpanosti i organizirana. Pokušajte ostaviti prvi dojam da ostavi trajan dojam.
- Scenski domovi često imaju koristi od vrlo neutralnih boja i značajki - značajki koje se sviđaju širokom rasponu ljudi, a pritom ne vrijeđaju mnogo ljudi. To znači puno neutralnih boja (smeđe, kreme itd.) I ne previše blistavog namještaja. Po želji možete iznajmiti namještaj od inscenacijske kuće ili sami možete kontrolirati postavljanje doma.
- Uklonite iz kuće sve osobne stvari. Upamtite, želite da ljudi koji gledaju scenu vjeruju da bi ovaj dom na kraju mogao biti njihov novi dom. Osobne stvari, poput trofeja, dječjih slika, blagdanskih suvenira i obiteljskih fotografija, treba ukloniti.
- Neka dom privuče osjetila.
- Vid: očistite, otapajte, organizirajte, ostavite prostor za otvorenu sobu, otvorite zavjese itd.
- Miris: stavite osvježivače zraka u kupaonice, ostavite cvijeće u predsoblju, ugasite svježi lonac kave itd.
- Dodir: apelirajte na svoje goste da sjednu na najmekši kauč; pazite da oko vas ne ostane prašina.
- Zvuk: isključite sve bučne generatore, televizore i računala, a umjesto toga uključite glazbu za jednostavno slušanje, poput jazza.
Korak 2. Pokažite nekretninu potencijalnim kupcima
Raspravite s njima o tome. Ako se određeni problem opetovano spominje, provjerite možete li dio ušteđenog novca iskoristiti za njegovo popravljanje/poboljšanje. U protivnom izmijenite svoju prodajnu strategiju kako biste od nje odvratili pozornost. Ovaj korak trebao bi potrajati najviše mjesec dana.
Iskoristite snagu weba i svoje osobne mreže ako imate problema s prodajom kuće. Ne oslanjajte se samo na posrednika za prodaju. Postavljajte oglase na web stranice (Craigslist, Zillow ili Trulia su dobra polazna točka) i dodirnite svoje društvene mreže da vidite ima li koga da bi grickao
Korak 3. Prodajte kuću za znatno višu cijenu od one po kojoj ste kupili nekretninu.
Bilo kakve smetnje ili troškovi s nekretninom sada su problem kupca, a ne vaš. Otplatite zajam, uplatite dobit i otiđite na godišnji odmor.
Budite spremni sniziti cijenu ako nitko ne grize. Istraživanje cijena stanova u tom području potrebno je, pogotovo ako je cijena vašeg doma naduvana, a da to ni ne znate. Prilagođavanje cijene na upravljiviji iznos može značiti prodaju u trenu. Plaćanje hipoteke i poreza na preskupu kuću jer vam ego na putu snižavanja cijene nije dobar način za zaradu
Korak 4. Ne zaboravite prijaviti svoju dobit IRS -u
Neprijavljenih 100 000 USD može dovesti do bolne revizije. To je gnjavaža, ali je neophodna. Postići
0 / 0
Metoda 3 Kviz
Što biste trebali učiniti ako nitko ne daje ponude na vašoj nekretnini?
Napravite daljnja poboljšanja nekretnine
Definitivno ne! Uložit ćete samo više novca u nekretninu koja nikamo ne vodi. Možda ćete čak biti prisiljeni povisiti cijenu kako biste nadoknadili troškove, a to će dodatno otežati prodaju. Odaberite drugi odgovor!
Držite se oružja i inzistirajte na traženoj cijeni
Ne! Ako imate iznimnu sreću, vaše strpljenje bi moglo dovesti do prodaje po vašoj trenutnoj cijeni. Međutim, na kraju ćete ipak izgubiti više novca plaćanjem hipoteke i poreza. Oni bi mogli nadmašiti novac koji ste zaradili zadržavajući cijenu na istom. Odaberite drugi odgovor!
Snizite cijenu
Da! Ako nitko ne kupuje, možda prodajete više od tržišne cijene u vašem području. Smanjite to na razumniju cijenu za nekretninu i susjedstvo i možda ćete u kratkom roku imati izbor kupaca. Čitajte dalje za još jedno pitanje iz kviza.
Skinuti ga s tržišta na kratko vrijeme
Ne baš! Odmakom vaše imovine od unosa naštetit ćete samo. Kupce neće više privlačiti ako se ponovno pojavi, ali po istoj staroj cijeni. Kliknite drugi odgovor da biste pronašli pravi…
Želite još kvizova?
Nastavite s testiranjem!
Video - Korištenjem ove usluge neki se podaci mogu podijeliti s YouTubeom
Savjeti
- Prisustvujte sastancima kluba nekretnina u vašem području. Često se dobro oglašavaju, ali Google pretraživanje obično će jednako dobro uspjeti. Naučite ideje iza kupovine i listanja. Ne plaćajte skupe vikend tečajeve (obično oko 600 USD) osim ako si to zaista ne možete priuštiti; obično uključuju istraživanja koja možete obaviti sami.
- Također je moguće ostvariti dobit okrećući novu kuću umjesto one u nevolji.
- Isprobajte "suhu vožnju" u kojoj promatrate cijene kuća u vašem području i vidite koliko biste mogli zaraditi da ste uložili stvarni novac. Tek nakon što razvijete bolje instinkte i steknete pravo povjerenje, trebali biste se početi kockati vlastitim novcem.
- Pobrinite se za oslobađanje založnih prava od svih izvođača koji pružaju usluge nekretnini. U suprotnom, podizvođači bi mogli založiti nekretninu ako ih glavni izvođač ne plati.
- Lokacija je sve. Uredna kuća na uglu glavne ulice prodavat će se za puno više od sjajne kuće udaljene 8,0 km od svega. Prilikom kupnje pripazite na lokaciju.
- Vaš je cilj kupiti kuću s najlošijim izgledom u bloku kako biste povećali šanse da ćete moći povratiti svoju investiciju. U protivnom možda nećete moći prodati nekretninu zbog stanja drugih kuća u susjedstvu.
- Redovito ulazite u otvorene kuće subotom i nedjeljom i pogledajte kako profesionalci priređuju kuće za prodaju. Posebnu pozornost posvetite biljkama, bojama boja, sadržajima i tome kako sobe povećavaju izgled tako što ćete izvaditi zidove, ogledala i ograničiti količinu namještaja u domu. Čak i nešto jednostavno poput stavljanja osvježivača zraka s mirisom vanilije u kuću može učiniti da izgleda privlačnije.
- Uvjerite se da je vaš kredit odličan u slučaju da morate uzeti hipoteku za kupnju nekretnine.
- Kupite nekretnine s jasnim vlasništvom i pokušajte izbjeći ugovore o prijenosu vlasnika. U tim situacijama, vlasnik bi mogao zateći hipoteku ili postaviti založno pravo na nekretninu tijekom njihovog vlasništva prije nego što posjedujete nekretninu. U nekim situacijama kapara može otplatiti založno pravo vlasnika kako bi se nekretnina mogla kupiti izravno i staviti na nju vaše ime.
- Moguće je uložiti u nekretninu s 401 tisuća dolara prije oporezivanja bez kazni za novac koji izvadite. Međutim, prvo biste trebali potražiti savjet poreznog agenta IRS -a ili CPA -a koji dobro poznaje ovu tehniku.
Upozorenja
- Prevrtanje kuće iznimno je rizično i mogli biste na kraju izgubiti stotine tisuća dolara, na što ćete banci dugovati kamate. Pokušajte to samo ako ste sigurni da točno znate što radite.
- Ideja iza prevrtanja je da možete izvršiti prodaju prije nego što na vaš zajam počnu zaračunavati kamate. Ako nađete sebe kako sjedite na "crnoj rupi", isplatite novac najbolje što možete; gubitak od nekoliko tisuća dolara nije ni približno tako loš kao propadajuća imovina i brdo doživotnih dugova.
