Kupnja i okretanje nekretnina popularan je, iako visokorizičan način zarade. Ako kupite kuću po povoljnoj cijeni, napravite estetski privlačne obnove i prodate kuću po višoj cijeni nego što ste platili, lako možete zaraditi dosta novca. Prelistavanje kuće nikako nije jednostavan plan za brzo bogaćenje. Potrebno je puno rada, puno ulaganja, pa čak i sa sjajnom kućom možda ćete imati problema s prodajom gotovog proizvoda jednostavno zbog fluktuirajućeg tržišta stanova.
Koraci
1. dio od 6: Procjena vaših sposobnosti
Korak 1. Procijenite svoju vremensku posvećenost
Okretanje svojstava obično nije honorarna svirka. Traženje, obnavljanje i prodaja nekretnina zahtijevaju puno zakazivanja i rada tijekom radnog tjedna kako bi se to postiglo. Ako ne možete preokrenuti posao s punim radnim vremenom, vjerojatno niste spremni za to.
Korak 2. Procijenite vlastite vještine obnove
Najbolji peraji mogu sami dovršiti osnovne zadatke obnove, poput popravljanja rupa u zidovima ili zamjene WC -a. Uštedjet ćete mnogo novca ne čekajući da drugi dovrše ove zadatke umjesto vas. Osim toga, postoje neke okolnosti u kojima se stvari moraju odmah popraviti, pa ne čekanje na druge može biti vrijedna imovina. Ušteda novca na ovaj način može vam samo pomoći. U nekim slučajevima to može značiti razliku između prodaje i čekanja drugog kupca. Uzmite u obzir vlastitu sposobnost izvršavanja ovih zadataka prije nego odlučite je li preokretanje imovine prikladno za vas.
Korak 3. Procijenite svoju sposobnost financiranja preokreta
Okretanje nekretnine zahtijeva da prvo kupite nekretninu, a zatim sami platite za njezinu obnovu, pa će vam za to trebati financiranje. Banke općenito nisu voljne davati zajmove bez osiguranja u tu svrhu, pa će vam za svaki flip projekt trebati ušteda, kolateral ili oboje. Ako imate dovoljno ušteđevine, iskoristite je, ali ako nemate, morat ćete upotrijebiti zajam s zalogom poput druge hipotekarne ili kreditne linije stambenog kapitala (HELOC). Drugi način je korištenje tvrdog novca ili premosnog zajma, ove vrste kredita namijenjene su ulagačima u nekretnine i lakše ih je dobiti budući da ih podupire sama nekretnina. Lokalne banke ne daju zajmove za tvrdi novac, morate pronaći privatnog zajmodavca u svom području. Upamtite da će vam, osim prodajne cijene nekretnine, trebati i novac za obnovu i držanje imovine do prodaje.
HELOC -ovi i druge hipoteke nose rizik da ćete izgubiti dom ako ne otplatite kredit
Korak 4. Provjerite imate li znanje o tržištu nekretnina
Morat ćete dobro poznavati tržište nekretnina da biste bili uspješni peraja. Ne samo da će vam trebati vještina za identifikaciju povoljnih nekretnina, već ćete također morati znati kada kupujete i prodajete, te gdje to učiniti, kako biste u najkraćem vremenu dobili najveći povrat novca. U suprotnom ćete ostati u gubitku od prodaje ili predugog držanja imovine. Steknite duboko znanje o tržištu nekretnina u svom području proučavajući lokalni popis nekretnina, radeći u industriji ili konzultirajući se s lokalnim stručnjacima za nekretnine.
2. dio od 6: Kupnja gornjeg popravljača
Korak 1. Pronađite jeftine nekretnine
Povoljne nekretnine možete potražiti u lokalnim novinama, putem mrežnih oglasa ili pretraživanjem delikventnih hipoteka na internetu. Ključ za preokretanje nekretnine je pronaći pristojnu kuću za popravak po dovoljno niskoj cijeni da bude vrijedna vašeg vremena, truda i novca.
Uobičajeni izvori jeftinih nekretnina uključuju ovrhe HUD -a, redovitu prodaju ovrha i kratku prodaju. Također možete pokušati potražiti obavijesti o smrti i nagodbe o razvodu jer oni prethode brzoj prodaji stanova
Korak 2. Istražite susjedstvo
Osim istraživanja o susjedstvu koje će odrediti prosječnu tržišnu vrijednost stambenih jedinica, važno je znati i o samom području. Morat ćete pogledati čimbenike zajednice poput kvalitete škola na tom području, pristupa javnom prijevozu (ako je to važno za vašu zajednicu) i drugih aspekata koji će odrediti hoće li ta nekretnina biti privlačna, recimo, mladoj obitelji sa djeca nasuprot umirovljeničkom paru koji se želi smiriti.
Četvrt pomaže u postavljanju tržišta za vaš potencijalni dom, pa ćete htjeti znati ima li to područje već rastuće cijene, je li u prijelaznoj fazi ili ima relativno niske cijene. To možete utvrditi tako što ćete pitati mještane ili razgovarati s agentom za nekretnine koji poznaje susjedstvo
Korak 3. Procjena imovine
Prije nego što dovršite kupnju, htjet ćete razgledati okolinu i sa vama doći izvođač radova i/ili građevinski inspektor. Izvođač vam može dati procjenu koliko će koštati popravci i obnove. Građevinski inspektor znat će mogu li biti potrebni skupi radovi poput popravljanja temelja, jer ove vrste popravaka mogu postati nevjerojatno skupe i lako će vas staviti iznad proračuna.
- Mnoge nekretnine navedene na aukcijama prodaju se kao "neviđene", što znači da nećete moći obići nekretninu. Ta ulaganja mogu biti iznimno rizična, pa ćete možda htjeti izbjeći scenarije u kojima ne možete osobno procijeniti nekretninu.
- Pretražujući online pronađite izvođače i inspektore ili razgovarajte s nekim tko radi u nekretninama. Možda poznaju pouzdanog izvođača ili inspektora koji dobro radi i dat će vam poštenu ocjenu.
- Pitajte inspektora o stanju glavnih sustava imovine (električni sustav, vodovodni sustav, stanje temelja i krova itd.). To su možda najskuplji elementi za popravak, pa je najbolje unaprijed saznati jesu li ti glavni sustavi u dobrom stanju.
- Pitajte izvođača kako izgleda ukupna investicija. To će vam pomoći da steknete pristojnu ideju o tome kakvi bi vam popravci bili potrebni da kupite tu kuću.
Korak 4. Procijenite troškove i vrijednost
Prije nego što kupite bilo koju nekretninu, važno je znati svoj proračun i biti svjesni predviđenih troškova. Da biste to učinili, morat ćete procijeniti nekretninu kako biste procijenili koliko će opsežni biti popravci. Zatim radite unatrag kako biste usporedili vrijednost nakon popravka (ARV) te nekretnine s procijenjenim troškovima i popravcima koje ćete morati uložiti.
- Pretražite na internetu ili razgovarajte s lokalnim nekretnine kako biste saznali tržišnu vrijednost drugih kuća u susjedstvu u kojem razmišljate o kupnji. To će vam dati ideju o ARV -u, što će vam pomoći da odlučite hoće li se vaše ulaganje isplatiti..
- Možete koristiti mrežni kalkulator za preoblikovanje poput onog na https://www.remodelingcalculator.org/. Ovaj će vas alat zatražiti neke osnovne podatke, poput dimenzija kuće i opsega obnove koje ste spremni napraviti, a zatim će vam dati vrlo grubu procjenu.
Korak 5. Faktor nosivih troškova
Osim troškova opreme, rada i, naravno, same nekretnine, prilikom odlučivanja o nekretnini morate uzeti u obzir i brojne druge troškove. Troškovi povezani s posjedovanjem nekretnine koju niste prodali općenito se nazivaju knjigovodstveni troškovi. To može uključivati poreze na nekretnine, stanove ili naknade za udruživanje, osiguranje i komunalne usluge poput usluga električne energije, plina i vode. Također ćete morati platiti nekretnine za njegove usluge, što u prosjeku može iznositi oko pet do deset posto prodajne cijene te nekretnine.
- Upamtite da što duže držite dio imovine, a da ga niste uspješno okrenuli, to će se povećati vaši troškovi nošenja.
- Ne prodaju se sve kuće odmah. Čak i atraktivan dom u vrućim područjima može neko vrijeme biti na tržištu, što vrlo brzo može povećati troškove. Možda biste htjeli imati rezervni plan, uključujući iznajmljivanje nekretnine ili vlastiti život u njoj, samo u slučaju da prodaja ne prođe. Neki stručnjaci za nekretnine savjetuju da se odlučite samo za kupovinu ako ste voljni/sposobni zadržati kuću i živjeti u njoj ili je iznajmiti najmanje pet godina, u slučaju da prodaja ne ide po planu.
Korak 6. Izračunajte svoju maksimalnu cijenu ponude za kupnju kuće
To se može izračunati počevši od očekivane maloprodajne cijene nakon kupnje i preuređenja. Zatim dodajte sve troškove zatvaranja. Pronađite svoju maksimalnu cijenu ponude tako što ćete uzeti ovaj iznos, a zatim oduzeti troškove preuređenja, kamate na kredite i željenu dobit. Ova brojka predstavlja najviše što biste bili spremni platiti za imovinu i može se koristiti u pregovorima.
Korak 7. Dovršite kupnju
Uz sve ostale troškove povezane s kupnjom, rehabilitacijom i prodajom kuće, morat ćete uzeti u obzir i troškove financiranja. Hoćete li morati uzeti kredit kako biste dovršili kupnju? Ako je tako, morat ćete razgledati kako biste pronašli najbolju kamatu na stambeni kredit. Ako pronađete dobru ponudu za zajam ili ste osigurali dovoljno kapitala za kupnju, a ako se sve ostalo provjeri i uklapa se u vaš proračun, spremni ste dati ponudu agentu za nekretnine te nekretnine.
3. dio od 6: Preuređivanje kuhinje
Korak 1. Procijenite korist
Vaš prvi korak trebao bi biti utvrđivanje koliko bi preuređena kuhinja dodala prodajnu cijenu. Ako troškovi preuređenja premašuju korist, obnovu ne bi trebalo raditi. Znati kolika će vrijednost biti dodana može se zaključiti iz proučavanja drugih, sličnih domova u okolici sa ili bez preuređenih kuhinja i njihovih nedavnih prodajnih cijena.
Korak 2. Radite s onim što imate
Kuhinju možete radikalno obnoviti bez bankrota ako pažljivo planirate i radite s kuhinjom koju ste kupili. Najlakši način za maksimalnu učinkovitost kuhinje (i uštedu vašeg proračuna) je preurediti bez promjene mjesta vodovodnih i plinskih vodova. Na taj način možete promijeniti izgled i dojam kuhinje bez radikalnog mijenjanja izgleda.
Korak 3. Dajte široki ležaj
Široki prolazi čine kuhinju pristupačnom i lakom za rad. Ako planirate potpuno preuređenje kuhinje, planirajte svoj raspored tako da se prilagodi prostoru za hodanje i prostoru za kuhanje.
- Staze u glavnom dijelu kuhinje trebaju biti široke najmanje 36 inča.
- Staze koje prolaze pored štednjaka i brojača trebaju biti široke 42 inča za jednog kuhara ili 48 inča za dva kuhara.
Korak 4. Neka uglovi budu čisti
Aparati i ormari u kutovima mogu biti zeznuti. Morate prilagoditi prostor za otvaranje i zatvaranje vrata, što može ostaviti kutove kuhinje osjećajima pretrpane i zauzete. Za glatku i otvorenu kuhinju planirajte odgovarajući prostor za otvaranje vrata ormara i držite aparate u potpunosti pod uglovima.
Pazite da se vrata ormara s jedne strane kuta ne zabiju u vrata ormara s druge strane kuta. To se općenito može izbjeći osiguravanjem da se vrata ormara otvaraju u istom smjeru i da su pravilno razmaknuta (ovisno o veličini i razmaku vrata)
Korak 5. Instalirajte backsplash pločice
Pločice stvaraju sjajnu površinu na zidovima iznad/iza prostora za pultom i pločama peći. Pločice možete prilagoditi bojama, uzorcima, pa čak i materijalima.
- Keramičke pločice lako se čiste i podnose vlagu i toplinu, ali su skuplje od nekih drugih opcija popločavanja.
- Pločice podzemne željeznice lako se uklapaju u bilo koji kuhinjski stil, a često su jeftinije od ostalih opcija popločavanja.
- Nehrđajući čelik čini elegantan leđni materijal koji se vrlo lako čisti. Čini bilo koju kuhinju elegantnom i modernom, ali može biti vrlo skupa.
- Također biste trebali proučiti publikacije o obnovi i stanovanju kako biste utvrdili koji su backsplash materijali trenutno moderni. To vam može pomoći da napravite pravi izbor kako bi vaša kuhinja izgledala "aktualno".
Korak 6. Razmislite o uključivanju otoka
Otoci omogućuju kuhinjama da se osjećaju otvorenije i funkcionalnije. Na otoku se mogu smjestiti peć, pultovi, skladišni prostor, prostor za jelo ili bilo koja kombinacija gore navedenog.
- Pazite da otok odražava dimenzije kuhinje. Na primjer, ako je kuhinja duga i uska, dugačak i uski otok najbolje će pristajati prostoriji.
- Ako instalirate otok za više namjena, potražite otok koji ima više razina/razina. Na taj način vaš je prostor za blagovanje odvojen od mjesta gdje će se hrana pripremati ili skladištiti.
- Ormarići ispod otočkog pulta čine izvrstan skladišni prostor. Lako možete staviti lonce i tave ili čak suhu robu ispod otoka kako biste oslobodili prostor na pultu.
- Ako radite vlastiti posao i nemate veliko iskustvo u gradnji, možete kupiti već izrađen kuhinjski otok u trgovini građevinskim potrepštinama ili pronaći stari, čvrsti drveni ormar i popraviti ga. Ostružite staru boju i prilagodite ormarić mrljom za drvo ili shemom boje tako da odgovara ostatku kuhinje. Ili se odlučite za novu, podebljanu boju kako bi se novi otok istaknuo.
Korak 7. Provjerite jesu li uređaji ispravni
Ako su postojeći kuhinjski aparati stari, razmislite o njihovoj zamjeni. Kupci kuća očekuju da će kvaliteta aparata biti jednaka kvaliteti doma. Pogledajte kuće sličnih cijena koje su se nedavno prodale na tom području. Imaju li nove aparate? Ako je tako, možda ćete imati problema s prodajom kuće bez njih. Uređaji mogu uključivati hladnjake, ploče za kuhanje, pećnice i mikrovalne pećnice.
4. dio od 6: Ažuriranje kupaonice
Korak 1. Izračunajte potencijalni povrat prije obnove
Kao i kod renoviranja kuhinje, obnova kupaonice može značajno povećati vrijednost doma. Međutim, ovo će poticanje biti poništeno ako su troškovi preuređenja još veći. Proučite slične kuće koje se prodaju u blizini kako biste procijenili iznos koji ste zaradili renoviranjem kupaonica. Zatim procijenite vlastite troškove obnove. Ako su troškovi veći od dobiti, smanjite opseg svoje obnove ili odustanite od preuređenja kupaonice.
Korak 2. Odaberite potpuno bijeli dizajn
Bijeli zidovi, pultovi i pločice mogu učiniti kupaonicu prostranijom i čistijom. Također može učiniti da soba koja izgleda inače izgleda elegantnije i privlačnije, kao i neutralna - što je važno, jer želite da potencijalni kupci mogu vidjeti sebe kako tamo žive.
Korak 3. Maksimalno povećajte prirodno svjetlo
Ako kupaonica ima barem jedan prozor, sobu možete učiniti svjetlijom i privlačnijom tako što ćete unijeti suptilne promjene kako biste povećali svjetlost. Pokušajte objesiti bočna ogledala da reflektiraju prirodno svjetlo prozora i omogućuju jednostavno dotjerivanje.
Korak 4. Odaberite materijal za pločice
Keramičke pločice mnogo su jeftinije od skupljih materijala poput mramora, ali se mogu kupiti s uzorcima koji nalikuju mramoru. Možete odabrati pretežno bijele keramičke pločice od umjetnog mramora za čist, elegantan izgled. Međutim, morate razumjeti očekivanja kupaca da donesu ispravnu odluku o materijalima. Kuće s višim cijenama imat će probirljivije kupce koji će zahtijevati mramorne ili kamene pločice.
Korak 5. Koristite elegantne pločice za tuširanje
Možete odabrati jeftinije keramičke pločice za pod, ali što se tiče ponovnog oblaganja tuš kade ili kade, možda ćete se odlučiti za elegantnije pločice. Mramor, iako skuplji, može radikalno transformirati svaku tuš kabinu i stvoriti atmosferu poput toplica.
Također morate razmisliti hoćete li odvojiti kadu i tuš ili ukloniti jedno od drugoga. To će opet ovisiti o očekivanjima vaših kupaca
5. dio od 6: Uvođenje drugih izmjena
Korak 1. Ponovno obojite neutralnim bojama
Kada bojite svoju kuću, važno je koristiti neutralne boje. Boje koje su previše podebljane, pretamne ili previše blijede mogu raditi za jednu izoliranu sobu, ali općenito većina soba treba biti u boji koja je točno u sredini spektra. Isprobajte kremu, preplanulu boju ili boju kaki boje kako biste kuću učinili neutralnom za oko.
Korak 2. Oplemenite unutrašnjost
Osim kuhinje i kupaonice, vjerojatno ćete morati popraviti i ostatak kuće. Zakrpite sve rupe, prefarbajte svaku sobu (bez obzira na stanje sobe), zamijenite stare ili dotrajale tepihe i zamijenite rasvjetna tijela i okove za ormare. Cilj je učiniti da kuća izgleda što je moguće bliže novom, a da pritom ostane unutar vašeg proračuna.
- Vjerojatno ćete namjeravati držati van namještaja, ali ipak ćete morati upotrijebiti nešto kako biste privukli pozornost gledatelja. Pokušajte staviti veliku biljku (poput svile, umjetnog stabla ili grmlja) u najvidljiviji kut sobe.
- Razmislite o "postavljanju" (stvaranju živopisnog izgleda s namještajem i ukrasima) kako biste dom učinili privlačnijim.
- U prostorijama kojima nedostaje prirodnog svjetla, razmislite o postavljanju samostojeće lampe u kut kako biste osvijetlili prostor.
- Dodajte male mrlje boje postavljanjem pribora jarkih boja u kontrast s neutralnom bojom sobe. Pokušajte po kući postaviti crvene ili bordo ručnike za ruke i ostavite vazu s cvjetovima crvene boje na vidljivom mjestu.
- Razmislite o prikazivanju slika prije i poslije kako biste istaknuli koliko je radikalna transformacija prošla u kući.
Korak 3. Održavajte dvorište urednim
Neuredno ili na drugi način neuredno dvorište može isključiti kupce prije nego što uopće obiđu unutrašnjost kuće. Važno je održavati dvorište njegovanim i zalijevanim te održavati vanjski dio kuće.
- Poravnajte svu usitnjenu boju.
- Neka dvorište izgleda netaknuto. Želite da cijela nekretnina bude privlačna, a ne samo interijer. Ako vanjski izgled izgleda zapušteno, mnogi potencijalni kupci neće ni htjeti vidjeti unutrašnjost.
- Razmislite o profesionalnom uređenju okoliša kako biste povećali privlačnost.
6. dio od 6: Prodaja kuće
Korak 1. Ne žurite
Važno je ne zadržavati se na komadu imovine predugo jer ćete biti opterećeni porezima i troškovima nošenja. No ako požurite prebrzo nabaviti okrenutu kuću na tržištu, riskirate da ona ne bude u punom potencijalu. Morat ćete odlučiti što vama i vašem proračunu odgovara, ali ključ leži u usklađivanju troškova s obnovama kako bi kuća bila što privlačnija u okviru vašeg proračuna.
Korak 2. Nabavite kvalificiranog hipotekarnog posrednika
Ako ne koristite usluge hipotekarnog posrednika, riskirate da izgubite puno vremena na nekvalificirane kupce. Angažiranje hipotekarnog posrednika obavještava vas da će svatko tko slijedi nekretninu biti pretkvalificiran, što će pomoći smanjiti vrijeme vaše nekretnine na tržištu.
- Hipotekarni posrednici djeluju kao posrednici u olakšavanju transakcija. Oni određuju podobnost potencijalnog kupca za zajam, a također mogu pomoći tom kupcu u pronalaženju zajma, iako hipotekarni posrednici sami ne posuđuju novac.
- Potražite hipotekarne posrednike na internetu. Možete usporediti cijene i pronaći brokera koji će raditi unutar vašeg proračuna tako što ćete kupovati prije nego što odaberete posrednika.
Korak 3. Radite s agentom za nekretnine
Zastupnik će vam pomoći da dobijete poštenu cijenu za svoju nekretninu i može vam olakšati sve detalje prodaje. Odabir pravog agenta pomoći će vam da vaša prodaja prođe glatko i brzo. Iako ćete morati platiti usluge agenta, možda će vam se isplatiti smanjiti troškove nošenja i poreze koje ćete nakupiti ako zadržite svoju kuću dulje vrijeme.
- Preuzmite prezentacije s popisom od najmanje tri agenta. To vam može pomoći da postavite najbolju cijenu za svoju nekretninu i usporedite prodajne sposobnosti više agenata.
- Ako agent predloži da vam može ponuditi iznimno visoku cijenu nekretnine, to može biti crvena zastava. Izuzetno visoke prodajne cijene mogu isključiti potencijalne kupce prije nego što uopće vide nekretninu.
- Potražite agenta koji radi u nekretninama s punim radnim vremenom. Na taj način znate da je agent dostupan za prikaz nekretnine u bilo koje doba dana, što vam može pomoći da povećate vaše šanse za brzu prodaju.
- Potražite razumnu proviziju. Većina prodajnih provizija za agente za nekretnine pada između pet i sedam posto prodajne cijene, koja se dijeli između vašeg prodajnog agenta i agenta kupca. No, iznimno niska provizija može odgurnuti potencijalne kupce jer provizija možda ne vrijedi truda agenta za kupnju da pokaže nekretninu. Odaberite poštenu proviziju kako biste osigurali da vaša nekretnina privlači zastupnike vaših potencijalnih kupaca.
Korak 4. Predvidite troškove prodaje
Prodaja kuće može biti jako skupa. Osim troškova popravaka i angažiranja agenta za nekretnine, morat ćete platiti troškove zatvaranja i porez na kapitalnu dobit. Kad se sve kaže, ukupni troškovi povezani s prodajom kuće mogu dodati do 10 posto prodajne cijene nekretnine.
Uključite troškove prodaje u svoj proračun. Svi će vam se troškovi brzo zbrajati, stoga je važno imati na umu koliko trošite na svaki korak procesa prevrtanja kuće
Video - Korištenjem ove usluge neki se podaci mogu podijeliti s YouTubeom
Savjeti
Pročitajte i proučite sve tečajeve o prevrtanju domova i kupovini stanova uz malo ili nimalo novca. Možda biste htjeli započeti s obnovom nekretnina za iznajmljivanje u manjem obimu (stanovi ili stanovi) prije nego što pokušate preokrenuti kuću
Upozorenja
- Prije nego započnete ovaj plan, razmislite o tržištu stanova na svom mjestu. Trenutno se tržište nekretnina usporava (gotovo u zastoju) na mnogim lokacijama, a nekretnine navedene u tim regijama mogle bi mjesecima sjediti na tržištu. Ako je vaša lokacija jedno od ovih usporavajućih tržišta, imat ćete VELIKU priliku kupiti kuću po povoljnoj cijeni, ali teško ćete je pokušati prodati.
- Nekretnine s visokim polugom neke su od nekretnina s većim rizikom. Istražite sve što možete kako biste utvrdili je li korištenje vaše nekretnine najbolja strategija za vas.
