Prelistavanje kuće uključuje kupnju relativno jeftine kuće (često ovrhu), njeno popravljanje i prodaju s dobiti. To je pothvat koji sa sobom nosi niz rizika, ali i neke potencijalno unosne nagrade. Također je potrebno puno napornog rada kako bi se kuća pripremila za tržište. Ako ste zainteresirani za preokretanje kuće, ali nemate puno novca za predujam, postoje i druge mogućnosti koje će vam omogućiti da uđete na tržište prelistavanja kuća.
Koraci
Metoda 1 od 6: Procjena vaših financija
Korak 1. Procijenite svoju toleranciju na rizik
Ubiranje kuće radi zarade uključuje niz troškova, uključujući predujam kuće, hipoteku, plaćanja kamata, poreze na nekretnine, troškove zatvaranja nekretnina, inspekcije, dozvole i naknade izvođača. Ti se troškovi brzo zbrajaju i okrenuta kuća se možda neće prodati s dobiti. Prije nego što odlučite hoćete li okrenuti kuću, zapitajte se:
- Što ćete učiniti ako se kuća ne proda odmah? Bi li se, na primjer, mogla koristiti kuća za iznajmljivanje? Ako nemate razuman sigurnosni plan ako nešto pođe po zlu s prodajom okrenute kuće, možda biste trebali ponovno procijeniti svoje planove.
- Jesu li potencijalni profiti vrijedni rizika značajnog gubitka? Godine 2015. kuće s cijenama ispod 50 000 dolara imale su negativan povrat. S druge strane, domovi po cijenama od 100.000 do 200.000 dolara dali su prosječni bruto povrat od 44%. Imajte na umu da bi prodaja kuće u kojoj nikada niste živjeli mogla uključivati i velika plaćanja poreza, što može značajno smanjiti vašu profitnu maržu.
- Mogu li vaši investicijski partneri izdržati rizik od potencijalnog gubitka?
- Jeste li istraživali lokalna tržišta nekretnina, troškove preuređenja i dozvole? Da biste imali uspješno iskustvo prevrtanja kuća, morate se educirati o lokalnim cijenama kuća, školskim okruzima, odgovornim izvođačima radova i propisima o nekretninama.
Korak 2. Uzmite u obzir svoju sposobnost pružanja "kapitala za znojenje" i vrijednost tog rada
Znoj se odnosi na iznos vrijednosti koji možete dodati svom domu zbog vlastitog rada. Na primjer, ako ste vješt krovopokrivač ili licencirani vodoinstalater, možda možete sami poduzeti neke kućanske popravke. Time ćete smanjiti svoje režijske troškove i smanjiti iznos novca koji morate posuditi.
- Pazite da uzmete u obzir količinu vremena koje ćete provesti radeći na okrenutoj kući. Vaše vrijeme također ima vrijednost, a okretanje kuće ponekad može potrajati mjesecima rada. Razmislite mogu li drugi načini provođenja vašeg vremena biti unosniji ili ugodniji.
- Još važnije, hoće li partneri koji daju financijski ulog smatrati da vaš vlastiti kapital ima ikakvu vrijednost? Ako je tako, kolika je vrijednost u odnosu na njihov gotov novac?
- Obavezno se pridržavajte svih lokalnih propisa kada sami poduzimate popravke u kući. Razgovarajte o svojim planovima s odvjetnikom za nekretnine ili odborom za lokalne propise ako vam je potrebno odobrenje za bilo koju izgradnju ili popravak.
Korak 3. Upoznajte svoj kreditni rezultat
Ako sami nemate novca za prevrnutu kuću, morat ćete podići kredit kako biste podmirili svoje početne troškove. Bez obzira na to tko vam je zajmodavac - partner, banka ili privatni zajmodavac - morat ćete dokazati da imate sposobnost otplate zajma. Vaš kreditni rezultat odražava vašu kreditnu povijest, vašu sposobnost otplate zajmova i sveukupno opterećenje duga. Što je vaš kreditni rezultat bolji, veće su šanse da ćete moći osigurati kredit po pristupačnoj kamatnoj stopi.
- Postoji nekoliko različitih sustava kreditnog rejtinga, ali općenito će vaš kreditni rezultat biti negdje između 300-850. Što je vaš rezultat veći, to je vaša kreditna sposobnost bolja.
- Svakih 12 mjeseci možete dobiti besplatno izvješće s kreditnim rezultatom ako posjetite
Korak 4. Poboljšajte svoju kreditnu sposobnost
Ako je vaš kreditni rezultat prenizak da biste mogli osigurati zajmove za pothvat koji okreće kuću, možda biste trebali odvojiti malo vremena za poboljšanje svoje kreditne sposobnosti. To može potrajati, ali dugoročno bi se moglo isplatiti. Štoviše, što je vaš kreditni rezultat bolji, veća je vjerojatnost da ćete uspjeti prebroditi potencijalni gubitak zbog prevrtanja kuće. Da biste poboljšali svoju kreditnu sposobnost, možete:
- Pravovremeno otplatite svoje dugove. Ako nemate dobru povijest otplate duga, nećete moći osigurati pristojan kredit za prevrnutu kuću.
- Smanjite sveukupno zaduženje na minimum. Izbjegavajte održavanje stanja kreditne kartice ako možete.
- Kreditne linije imajte samo kad je to apsolutno potrebno. Nemojte imati više kreditnih kartica nego što vam je potrebno za svakodnevni život.
- Zaštitite svoj identitet. Pratite transakcije s kreditnom karticom i svoj kreditni rejting kako biste bili sigurni da lopov ili haker nisu ukrali vaš identitet. Poduzmite razumne sigurnosne mjere kako biste zaštitili svoje podatke. Na primjer, nemojte se prijavljivati u svoj sustav internetskog bankarstva ako niste na sigurnoj mreži zaštićenoj lozinkom.
Korak 5. Razgovarajte s financijskim savjetnikom
Financijski savjetnik moći će pogledati vašu trenutnu financijsku situaciju i pomoći vam da utvrdite koliki rizik možete priuštiti da preuzmete kao dio ulaganja u preokretanje kuće. Financijski savjetnik također bi vam mogao pomoći u izradi plana podmirivanja vaših troškova čak i ako vašoj prevrnutoj kući treba mnogo vremena za prodaju ili zahtijeva dodatne popravke.
Korak 6. Napravite poslovni plan
Da biste uspješno okrenuli kuću, svoje ćete odluke morati donositi na temelju logike i istraživanja, a ne na temelju svojih emocija. Prije nego započnete proces pronalaska zajmodavca i kupnje kuće, pametno je imati čvrst poslovni plan. Ovaj plan trebao bi vas držati na pravom putu za pametno ulaganje, kao i pružiti povjerenje vašim potencijalnim zajmodavcima i partnerima da možete ostvariti dobit. Vaš poslovni plan trebao bi uključivati:
- Maksimalna otkupna cijena kuće koju ćete okrenuti.
- Popis susjedstava u potražnji u kojima ćete ciljati svoje pretraživanje. Obratite posebnu pozornost na školske četvrti, sigurnost susjedstva i blizinu sadržaja poput trgovina i javnog prijevoza.
- Maksimalni troškovi popravaka i preuređenja koje si možete priuštiti.
- Popis pouzdanih, pristupačnih i licenciranih izvođača koji mogu uspješno poduzeti popravke.
- Razumna procjena za vrijednost nakon popravka (ARV) okrenutog doma. U idealnom slučaju, početna prodajna cijena neće iznositi više od 70% kućnog ARV -a.
- Osjećaj tko je vaš kupac i što žele. Hoće li vaš kupac vjerojatno biti umirovljeni par? Mladi poslovni čovjek? Par s djecom? Ovisno o kvartu, vaši potencijalni kupci mogli bi htjeti vrlo različite stvari iz kuće. Razmislite tko će biti vaš vjerojatni kupac i što bi im moglo zatrebati od kuće. Na primjer, ako razmišljate o preokretanju doma u susjedstvu s odličnom školskom četvrti, razmislite o preuređenju koje ima na umu malu djecu.
- Određeni kupac. U nekim ćete slučajevima možda moći postrojiti kupca prije nego što okrenete kuću. U tom slučaju vaši su rizici mnogo manji kao i režijski troškovi.
- Plan kako otplatiti kredit ako nešto pođe po zlu. Nemojte okretati kuću ako ne možete podmiriti svoje troškove, čak i ako bi nešto krenulo po zlu s vašom prodajom. Na primjer, možda ćete propasti kupca ili ćete otkriti problem s temeljem kuće. Uložite u grešku u svom poslovnom planu i razmislite o mogućim načinima da prebrodite kašnjenje u prodaji kuće ili neočekivane troškove.
Metoda 2 od 6: Pronalaženje partnera
Korak 1. Pronađite investicijskog partnera
Najčešći način za neiskusne kućne peraje da uđu na tržište je pronaći investicijskog partnera. To je osobito važno za one koji nemaju novca za predujam ili početne popravke. Investicijski partner opskrbit će dio ili cijelu početnu gotovinu u zamjenu za dio dobiti.
Mogli biste razmisliti o pronalaženju partnera koji ima mnogo tekuće gotovine, ali nema interesa raditi na poslovima kupnje ili dorade doma. Dok će vaš partner opskrbljivati gotovinu, vi ćete nuditi znanje i rad
Korak 2. Mreža aktivno
Da biste pronašli partnera za ulaganje, trebali biste razviti brojne osobne i profesionalne kontakte u svojoj zajednici. Recite da ste zainteresirani za ulaganje u priliku s partnerom. Neki od načina na koje možete pronaći potencijalne partnere su:
- Istraživanje aktivnih ulagača u nekretnine. Stupite u kontakt s uspješnim, iskusnim investitorima u nekretnine koji bi mogli razmisliti o tome da iskoriste priliku.
- Pridruživanje Klubu za ulaganje u nekretnine. Mnoge lokalne zajednice imaju lokalna poglavlja klubova za ulaganje u nekretnine. Nakon što se pridružite, imat ćete pristup mještanima koji bi mogli dijeliti vaše interese i entuzijazam.
- Pridruživanje grupi za okupljanje. Meetup grupe su društveni klubovi koji ponekad imaju određene teme, uključujući nekretnine. Za proširenje svoje društvene mreže upotrijebite grupu za okupljanje.
- Širenje riječi među obitelji i prijateljima. Raspravite o svom snu o prevrtanju kuća s onima koji su već na vašoj društvenoj mreži, poput obitelji, prijatelja i suradnika. Možda će vas moći kontaktirati s drugima koji dijele vaše interese ili koji žele uložiti u nekretnine.
- Stvaranje vlastitog kluba za ulaganje u nekretnine. Ako vaše susjedstvo još nema klub ulagača u nekretnine, možete osnovati svoje poglavlje. Oglašavajte se na Craigslist-u i putem web stranica za sastanke kako biste pronašli istomišljenike.
Korak 3. Posavjetujte se s odvjetnikom
Kada sklapate investicijsko partnerstvo, važno je da se ne oslanjate samo na usmene dogovore. Provjerite jesu li sve transakcije odražene u potpisanom ugovoru. Posavjetujte se s odvjetnikom za poslovne ili nekretnine kako biste bili sigurni da su obje strane zadovoljne aranžmanom. Pobrinite se da vježbate unaprijed:
- Tko pokriva koje troškove
- Kako će se podijeliti dobit
- Tko će pokriti potencijalne dugove i obveze
- Tko će poduzeti određene zadatke (poput angažiranja izvođača)
- Imajte na umu zakone o sigurnosti koji reguliraju poticanje ulaganja, kao i mogućnost tužbi ulagača ako se događaji ne dogode prema planu
Korak 4. Učinite to jedan po jedan posao
Neka partnerstva s nekretninama djeluju spektakularno; drugi potpuno propadaju. Nemojte se dugoročno zaključavati u partnerstvo prije nego što znate koliko dobro surađujete sa svojim partnerom. Umjesto toga, uzmite jednu po jednu kuću i procijenite ima li vaše partnerstvo potencijal da bude snažno i trajno. Uzmite u obzir je li financijski povrat funkcionirao prema očekivanjima.
Metoda 3 od 6: Osiguranje zajma za tvrdi novac
Korak 1. Istražite zajmodavce s teškim novcem
Zajmodavac tvrdog novca je tvrtka koja posuđuje novac od pojedinaca po jednoj kamatnoj stopi i pozajmljuje taj novac drugim privatnicima po znatno većoj kamatnoj stopi. Mnoge su tvrtke specijalizirane za financiranje ulaganja u nekretnine, poput prevrnutih kuća. Upotrijebite svoju društvenu mrežu ili internetske imenike da biste pronašli zajmodavca za težak novac u svom području.
Korak 2. Prepoznajte dodatne troškove zajmova za tvrdi novac
Zajam za tvrdi novac vjerojatno je najjednostavnija vrsta zajma za prvu kupnju kuće koja nema puno tekućeg novca. Međutim, to je također jedna od rizičnijih opcija. Kamatne stope na zajmove za tvrdi novac obično su mnogo veće od tipičnih bankovnih hipoteka i iznose 8-15%. To može ozbiljno smanjiti vaš potencijalni prihod od okrenute kuće.
Korak 3. Prikupite svoje financijske dokumente
Prije nego što vam zajmodavac s teškim novcem posudi gotovinu, morat ćete im pružiti ključne podatke o svojoj financijskoj stabilnosti, kao i svoje planove za preokretanje kuće. Vjerojatno će htjeti pregledati vašu poreznu evidenciju, kreditni rejting i uplatnice. Imajte svoje dokumente pri ruci kako biste pokazali zajmodavcu da ste za njih vrijedna prilika za ulaganje.
Korak 4. Platite početnu naknadu od 2-10%
Još jedan dodatni trošak zajmova za tvrdi novac je početna naknada, koja se često naziva i "bodovima". Većina pristojbi je između 2-10% hipotekarnih troškova kuće koju ćete preokrenuti. Taj novac vašem zajmodavcu pruža određenu sigurnost i služi kao dokaz vaše financijske sposobnosti.
Korak 5. Brzo okrenite kuću
Većina zajmova s teškim novcem ograničena je na kupnju i sanaciju imovine ili izgradnju, a mogu trajati od šest do 24 mjeseca. Zajmovi u tvrdom novcu nisu prikladni za dugoročna ulaganja zbog visokih naknada. Najbolje je koristiti zajmove s tvrdim novcem za nekretnine koje ćete moći brzo okrenuti kako biste bili sigurni da ne plaćate visoke kamate.
Metoda 4 od 6: Osiguranje privatnog zajma
Korak 1. Razmislite o privatnom zajmodavcu
Privatni zajmodavac je pojedinac s likvidnim novcem koji vam je spreman posuditi novac po unaprijed određenoj kamatnoj stopi. Za razliku od partnera u prometu nekretnina koji s vama dijeli dobit, privatni zajmodavac jednostavno će vam naplatiti kamatu prije nego što vam da gotovinu. U mnogim slučajevima kamate za privatnog zajmodavca niže su od zajmodavca za novac. Međutim, privatnog zajmodavca moglo bi biti teže pronaći.
Korak 2. Dodirnite svoju društvenu mrežu za zajmodavce
U mnogim slučajevima privatnog vjerovnika možete pronaći putem vlastite društvene mreže. Ako znate za rođaka, prijatelja ili suradnika koji samo sjedi u tekućoj gotovini, možda biste mogli posuditi ovaj novac i platiti im kamate. U idealnom scenariju, svi pobjeđuju: vaš zajmodavac moći će zaraditi dodatne kamate, a vi ćete moći ostvariti zaradu od svoje okrenute kuće.
Korak 3. Budite svjesni potencijalnih rizika
Ako namjeravate osigurati privatnog zajmodavca, budite sigurni da ste i vi i vaš zajmodavac svjesni potencijalnih rizika ove transakcije. Razmislite što bi se moglo dogoditi ako ne profitirate od okrenute kuće. Hoćete li i dalje moći plaćati kamate? Prije nego potražite privatnog zajmodavca, razmislite o svojim mogućnostima. Kako biste očuvali svoj odnos s tom osobom, morat ćete joj pravodobno vratiti novac.
Korak 4. Zapamtite da je povjerenje ključno
Nemojte koristiti prednosti privatnog zajmodavca ako želite nastaviti raditi s njima. Povjerenje je ključni sastojak privatnih kredita i morate pokazati da možete izdržati svoj dio pogodbe. Ako ste uspješni, vaš bi privatni zajmodavac mogao biti spreman pomoći vam u financiranju budućih ulaganja u nekretnine.
Metoda 5 od 6: Osiguranje bankovnog zajma
Korak 1. Zatražite od svoje banke kredit
Manja je vjerojatnost da će se ova opcija pojaviti tijekom vašeg prvog prevrtanja kuće, ali vrijedi pokušati. Ako imate dobar kredit i solidan poslovni plan, vaša bi vam banka mogla dati kredit za kupnju kuće koju ćete preokrenuti. Te će kamatne stope vjerojatno biti veće od tipične hipoteke s 20% predujma, ali vjerojatno će biti niže od mnogih zajmova za tvrdi novac.
Vjerojatnije je da će banka posuditi građevinska sredstva ako možete osigurati jasno založno pravo na nekretnini
Korak 2. Razgovarajte o svom poslovnom planu sa svojom bankom
Ako se nadate osiguranju bankovnog kredita, trebat će vam čvrst poslovni plan. Svakako razgovarajte sa svojim bankama o svom istraživanju kako biste vidjeli smatraju li vas vrijednim ulaganjem.
Metoda 6 od 6: Korištenje vlastite imovine
Korak 1. Procijenite svoju tekuću imovinu
Čak i ako nemate puno tekućeg novca za preokretanje kuće, možda ćete ipak imati imovinu koja vam može pomoći da dobijete kreditne linije za kupnju jeftine kuće za prevrtanje. Pregledajte vlastiti dom, svoje mirovinske račune i svoje kreditne linije kako biste vidjeli može li se bilo što od toga iskoristiti za predujam.
Korak 2. Dodirnite svoju IRA -u
IRA (Nezavisni mirovinski račun) je vozilo za umirovljenje. Postoje ozbiljne porezne kazne za podizanje novca prije 59,5 godine. Međutim, postoje iznimke za kupce prve kuće. Možete iskoristiti do 10 000 USD svoje IRA -e za kupnju kuće. Razgovarajte o ovoj mogućnosti sa svojim financijskim savjetnikom kako biste bili sigurni da novac koristite ispravno i da nećete pretrpjeti kazne.
Imajte na umu da bi povlačenje novca iz vaše IRA-e moglo naštetiti dugoročnom potencijalu rasta ovog računa za umirovljenje. Čuvajte se rizika povezanih s preuranjenim smanjenjem računa za mirovinu
Korak 3. Razmotrite kreditnu liniju domaćeg kapitala
Kreditna linija stambenog kapitala (ili HELOC) potencijalna je opcija za vas ako već posjedujete dio imovine. HELOC vam pruža brzi izvor novca, a samo morate platiti kamate na novac koji posuđujete od HELOC -a. Na primjer, možda imate HELOC vrijedan 75 000 USD. No ako posudite 10 000 USD od tog iznosa, plaćate samo kamate na iznos od 10 000 USD.
- Budite vrlo oprezni sa svojim HELOC -om: ako ne otplatite kredit na vrijeme, prijeti vam gubitak kuće.
- Imajte na umu da bi kamatne stope HELOC -a mogle biti veće od zajmova privatnih zajmodavaca.
Korak 4. Razmislite o upotrebi kreditnih kartica
Kreditne kartice su još jedan izvor brze gotovine, sve dok ih namjeravate otplatiti vrlo brzo. Kamate na kreditne kartice mogu biti vrlo visoke i iznositi 18-20%. Međutim, ne dovodite u opasnost svoju drugu imovinu, kao što biste to učinili s HELOC -om. Mogli biste razmisliti o korištenju kreditnih kartica za kupnje s nižim udjelom tijekom preokretanja kuće, na primjer za kupnju građevinskog materijala u trgovini robe za dom.
Savjeti
- Uvijek izračunajte prije donošenja odluke o ulaganju. Također cijenite svoje vrijeme i rad.
- Budite svjesni da biste mogli ostvariti bolji povrat na druge načine, poput korištenja vremena za dodatne smjene ili ulaganja slobodnog novca na burzi. Tretirajte nekretnine kao samo jednu od mnogih mogućnosti: nemojte se zaključavati u nekretnine dok niste dobro razmislili.
Upozorenja
- Također je iznimno važno biti potpuno transparentan sa svojim ulagačima i reći im da postoji moguća šansa da izgube novac na vašem poslu. Iskrenost je najbolja politika, pogotovo kada ulažete tuđi novac.
- Pazite da kada prikupljate novac za bilo koju vrstu pothvata u kojem namjeravate koristiti taj novac u svrhe ulaganja, morate biti u strogom skladu sa saveznim i općinskim smjernicama. Prije nego što počnete prikupljati novac za bilo koji pothvat u kojem se kuća okreće, svakako se posavjetujte sa svojim odvjetnikom.
- Ne tretirajte prevrtanje kuće kao shemu brzog bogaćenja. Iako može biti unosan, postoje veliki rizici. Prelistavanje kuća također je isplativo samo kada ulagači ulože puno vremena i energije u istraživanje nekretnina i poboljšanje doma.
- Nemojte rezati uglove. Unajmite licencirane, osigurane izvođače koji imaju dobru reputaciju. Uvijek neka vaša imovina bude temeljito pregledana. Dobijte dozvole prije nego što krenete u obnovu. Preskakanje ovih koraka može dovesti do dodatnih troškova.
