Izračunavanje kvadrature poslovnog prostora kompliciran je proces koji zahtijeva nemilosrdnu pozornost prema detaljima. Iznajmljivači moraju uzeti u obzir niz čimbenika pri odlučivanju hoće li ući u ugovor o najmu, uključujući ukupnu kvadraturu zgrade i regionalne standarde. Stanari koji ne usvoje važne koncepte ponekad su iznenađeni skrivenim troškovima i upotrebljivim prostorom koji je manji nego što su zamislili.
Koraci
1. dio od 3: Odabir metode mjerenja
Korak 1. Usporedite tehnike mjerenja
Zakupodavci mogu koristiti nekoliko različitih tehnika mjerenja za procjenu kvadrature prostora. Ove metode uključuju:
- Korisna kvadratura ili USF: Ovo je prostor koji stanar zapravo zauzima. Agenti za iznajmljivanje često navode ovu brojku budućim iznajmljivačima, ali ona predstavlja samo dio ugovora o najmu.
- Kvadratura koja se može iznajmiti, ili RSF: ovo je kombinacija korisne kvadrature i postotka kvadrature zajedničke površine zgrade. Zajednički prostori, koji su dijelovi zgrade od kojih svi stanari imaju koristi, uključuju predvorje, dizala, hodnike i stubišta.
- Bruto kvadratura ili GSF: cijela kvadratura zgrade koja se može iznajmiti.
Korak 2. Odlučite koja je metoda izračuna poslovnog prostora najbolja za vas
Udruga vlasnika i upravitelja zgrada (BOMA) pojednostavila je industrijske standarde za mjerenje prostora za iznajmljivanje u poslovnim zgradama u 2010. Vodeće dvije metode BOMA -e su metoda B i metoda naslijeđa A.
- Metoda B: Nova metoda Faktora pojedinačnog opterećenja izračunava prostor za iznajmljivanje za svakog stanara primjenom jedinstvenog pristupa u mjerenju površine poda. Jednako je za sve etaže zgrade.
- Naslijeđena metoda A: Standard iz 1996. koristi zasebne jedinične cijene za USF i uobičajenu kvadraturu. U nekim slučajevima stanarima može biti korisno odlučiti se za ovaj pristup.
Korak 3. Odaberite metodu mjerenja ovisno o vrsti svojstva
U pravilu, korištena mjerna tehnika ovisit će o namjeni korištenja nekretnine i planiranom broju stanara. Poslovne zgrade, trgovački centri i druge zgrade s više stanara obično će se mjeriti pomoću RSF-a. Zgrade s jednim podstanarom, poput skladišta ili proizvodnih objekata, mjere se pomoću GSF-a. Međutim, od iznajmljivača možda neće biti potrebno da koriste određenu metodu za mjerenje prostora.
Korak 4. Razmotrite regionalne standarde leasinga
Federalni zakon dopušta stanodavcima da mjere najamni prostor koristeći bilo koju metodu koju žele. Međutim, neki dijelovi zemlje mogu imati različita pravila za izračunavanje kvadrature. Dva značajna primjera su:
- Odbor za nekretnine u New Yorku (REBNY) omogućuje vlasnicima zgrada da povećaju profit dopuštajući im da RSF približe što je više moguće GSF -u.
- Tropska područja: Nova pravila odnose se na zatvorene i otvorene prostore poslovnih zgrada u područjima na koja obično utječu specifični vremenski uvjeti.
Dio 2 od 3: Mjerenje komercijalne kvadrature
Korak 1. Ništa ne uzimajte zdravo za gotovo
Izmjerite sami korisni prostor. Pogrešan izračun pri određivanju kvadrature može vas koštati tisuće dolara tijekom trajanja najma. Tipični mjerni standardi dopuštaju toleranciju pogreške od 2 posto pri mjerenju poslovnog prostora. Međutim, to se može pretvoriti u mnogo novca, osobito u velikim ili skupim prostorima. Površinu izmjerite što je moguće pažljivije, pogotovo ako ste stanar na kojeg bi te pogrešne procjene mogle negativno utjecati.
Korak 2. Izmjerite jednostavnu kvadraturu
Za mjerenje komercijalne kvadrature pravokutnog prostora pomnožite duljinu prostorije u stopama s njezinom širinom. Na primjer, soba duga 12 stopa i široka 12 stopa je 144 četvorna metra. Za prostore u obliku slova L ili podijeljene, možete izmjeriti pravokutnike prostora neovisno, a zatim zbrojiti površine kako biste dobili mjerenje ukupne površine.
Mjerenja se mogu vršiti pomoću mjerača trake ili laserskog mjernog uređaja
Korak 3. Uzmite u obzir neobične oblike
Budite oprezni pri mjerenju dijelova prostorije nepravilnog oblika. Kako biste izvršili mjerenje, pokušajte podijeliti sobu na oblike s područjima koja se lako izračunavaju, poput pravokutnika i trokuta. Područje pravokutnog trokuta može se pronaći množenjem duljina dviju stranica koje nisu dijagonale (te dvije spojene pravim kutom), a zatim se proizvod dijeli s 2.
- Na primjer, ako postoji soba s dijagonalnim zidom koji prolazi kroz nju, morate upotrijebiti složeniju formulu za određivanje kvadrature područja. Da je duljina prostora s dijagonalnom stijenkom 10 stopa, a širina 8 stopa, kvadratna površina tog područja bila bi 40 stopa.
- To je zato što zid prepolovljuje ukupnu kvadraturu, koja bi bila 80 da soba nema zid koji je presijeca.
Korak 4. Izmjerite zajednička područja
Zajednička područja treba mjeriti tako da se može izračunati kvadratna stopa koja se iznajmljuje. Kvadratura zajedničke površine mjeri se istim metodama kao i upotrebljiva kvadratura, osim ako lokalnim zakonima nije drukčije određeno. Zajednička područja mogu uključivati dizala, kupaonice, predvorja, stubišta i hodnike. Važno je da zajednički prostori moraju biti dostupni svim stanarima za korištenje ili korist. Izmjerite ukupnu površinu svih zajedničkih prostora u zgradi.
Korak 5. Pronalaženje bruto kvadrature
Bruto kvadratura mjeri ukupnu površinu prostora, uključujući debljinu vanjskih zidova. Da biste izmjerili ovo područje, morat ćete izmjeriti duljinu zida s vanjske strane zgrade i upotrijebiti te dimenzije za izračun kvadrature. GSF se ne smanjuje za prepreke kao što su ventilacijska okna, potporne grede ili okna dizala. GSF ne uključuje otvorena područja kao što su parkirališta, bazeni ili neiskopani podrumski prostori.
3. dio 3: Korištenje informacija o kvadratnim snimkama
Korak 1. Izračunajte faktor opterećenja za zgradu
Faktor opterećenja predstavlja dodatni postotak kvadrature dodane korisnoj kvadraturi za izračun kvadrature koja se može iznajmiti. Da biste izračunali faktor opterećenja, počnite s pronalaženjem ukupne korisne i iznajmljive kvadrature zgrade u pitanjima. Ne zaboravite da je korisna kvadratura površina koja se može iznajmiti stanarima, a kvadratura koja se može iznajmiti je ta površina plus zajednička područja. Zatim podijelite RSF na USF da biste dobili faktor opterećenja.
- Na primjer, ako zgrada ima 80 000 četvornih metara korisnog prostora i dodatnih 20 000 četvornih metara zajedničkih prostora, iznajmljiva kvadratura bila bi 100 000.
- Tada bi se faktor opterećenja izračunao kao 100, 000 /80, 000 = 1,25.
Korak 2. Pronalaženje kvadrature za iznajmljivanje za nekretninu
Iznajmljiva kvadratura nekretnine može se izračunati pomoću faktora opterećenja zgrade i USF -a nekretnine. Faktor opterećenja pomnožen je s USF -om kako bi se dobio RSF. Zatim možete upotrijebiti RSF i cijenu po četvornom metru kako biste odredili mjesečnu stanarinu.
- Nastavljajući s prethodnim primjerom, zamislite da je nekretnina podijeljena na pola između dva poslovna prostora. Dakle, svaki ima 40 000 četvornih metara korisnog prostora.
- Da biste pronašli RSF, pomnožite ovaj iznos s faktorom opterećenja, koji je 1,25. To znači da bi RSF u ovom slučaju bio 40 000 x 1,25 = 50 000.
Korak 3. Odvagnite razlike u poslovnim nekretninama
Jedinične cijene mogu se uvelike razlikovati ovisno o lokaciji i klasi zgrade. Najamnina ureda od 500 četvornih metara (46,5 četvornih metara) u centru grada mogla bi biti veća od najamnine za prostor od 1000 kvadratnih metara (92,9 četvornih metara) udaljen samo 10 blokova. Zgrade spadaju u 1 od 3 standardne klasifikacije.
- Klasa A: Ovo su najprestižnije zgrade u najekskluzivnijim dijelovima grada. Zgrade klase A imaju veće najamnine od prosjeka.
- Klasa B: Ovo je najšira klasifikacija. Većina ovih zgrada ima fer do dobre završne obrade.
- Klasa C: Jedinice u ovoj klasi su visoko funkcionalne, ali nude malo pogodnosti. Najamnine su općenito niske.
Korak 4. Izračunajte ukupnu najamninu nekretnine na temelju kvadrature
Najamnine se obično temelje na RSF -u ili GSF -u prostora. Nakon što dobijete ove podatke, možete koristiti tržišnu cijenu po četvornom metru za određivanje cijene najma nekretnine. Nastavljajući s gornjim primjerom, da je najamnina 1,50 USD po kvadratnom metru RSF -a mjesečno, stanarina bi bila 1,50 USD x 50 000 = 75 000 USD.
