Kupnja starijih kuća, njihovo popravljanje, a zatim preprodaja uz zaradu općenito je poznato kao "prevrtanje" kuće. Uspješno prevrtanje ovisi o pronalaženju nekretnina čija je cijena dovoljno niska da omogući profit kada se početno ulaganje i troškovi popravaka oduzmu od konačne prodajne cijene. Postoje različiti načini na koje možete pronaći domove za okretanje. Prvo sastavite popis domova koristeći internetske izvore, podatke iz ureda županijskog službenika i konzultirajući se s agentom za nekretnine. Temeljito procijenite sve domove. Prije konačne kupnje posavjetujte se sa stručnjacima i pregovarajte s prodavateljem. To će vam pomoći da pronađete najbolju cijenu za zaradu okretanjem kuće.
Koraci
1. dio od 3: Sastavljanje popisa domova
Korak 1. Saznajte o prosječnim cijenama na vašem tržištu
Prvi korak u pronalaženju kuća za preokretanje je poznavanje vašeg tržišta. Želite biti sigurni da razumijete prosječnu cijenu u području koje tražite kako biste mogli najbolje identificirati podcijenjene domove.
- Pogledajte razne domove koji su trenutno na tržištu kako biste osjetili prosječnu cijenu. Ne samo da će vam to dati ideju o tome koje su kuće podcijenjene, već će vam dati osjećaj koliko biste trebali prodati popravljenu kuću.
- Također biste trebali pogledati čimbenike koji utječu na vrijednost kuće. Je li dom u sigurnom kvartu? Je li u blizini škole ili poslovnog okruga? Ima li faktora koji ga čine poželjnim za prosječnog kupca? Na ovim ćete područjima htjeti ciljati podcijenjene domove jer ćete ih kasnije vjerojatnije prodati radi zarade.
Korak 2. Potražite podcijenjene domove pomoću internetskih alata
Jedan od najboljih načina za početak pretraživanja kuća za okretanje je korištenje internetskih alata. Mrežne tražilice omogućit će vam određivanje raspona cijena i pretraživanje domova u određenim područjima. Započnite svoj popis tako što ćete pronaći razne domove na internetu.
- Možete pretraživati domove pomoću web lokacija poput Zillow, Realtor.com ili Trulia. Prilagodite tražilicu tako da se najprije navedu najniže cijene. Pogledajte razne domove i spremite popise interesa na svoje računalo.
- To će vam dati osjećaj gdje se jeftinije kuće obično nalaze u susjedstvu. To vam može pomoći u sužavanju pretraživanja dok tražite kuće putem posrednika za nekretnine ili drugih prodajnih mjesta.
- Imajte na umu da podcijenjene kuće nisu uvijek najjeftinije. Želite da se kuća prodaje niža od tržišne, ali ona koja se može popraviti i preprodati dalje. Najjeftiniji dom u nekom području može imati ozbiljnih problema i ne vrijedi ulaganja.
- Postoje neke nove web stranice u određenim područjima županije koje vam mogu dati dobro mjesto za početak, a za vas obavljaju neke od provjera. BMV izvrsno radi pokrećući automatizirane kompresore i uspoređujući ih s cijenama po katalogu, tako da su ponude ispod tržišne vrijednosti (ili potcijenjene) već filtrirane za vas. Iako svaki posao možda nije velik, može vam dati izvrsno mjesto za početak istraživanja potencijalne nekretnine. Ova web stranica također daje neke druge korisne statistike poput prodaje REO -a i prosječnih dana na tržištu u tom području. Takvi brojevi mogu dati uvid u ono što se događa u ciljnom susjedu.
Korak 3. Posjetite ured županijskog službenika kako biste pronašli kuće u postupku ovrhe
Kuće koje prolaze kroz proces ovrhe općenito će biti jeftinije. Zatvorene kuće lako je preokrenuti i možda neće zahtijevati opsežne popravke. Možda ćete moći izravno dati ponudu vlasniku, što može biti jeftinije nego proći putem agenta za nekretnine. Možete posjetiti ured svog lokalnog županijskog ureda ili ured županijskog službenika u području koje želite kupiti kako biste pronašli popis oduzetih kuća.
Korak 1.
- Razgovarajte s radnikom u uredu o tome kako pronaći oduzete kuće. Obično tražite Obavijest o prodaji, Lis Pendens ili Obavijest o neispunjenju obveza.
- Također možete provjeriti lokalne novine. Obično postoji odjeljak s javnim obavijestima koji vas upozorava na oduzete kuće.
Korak 2. Potražite domove izvan velikih gradova
Ne ograničavajte svoje pretraživanje na veće gradove. Dok se kuće u gradovima prodaju više, ipak možete zaraditi na okretanju kuća izvan grada. Obično možete pronaći jeftine kuće 2 do 3 sata izvan granica grada.
- Nemojte ići previše na selo. Farma u izoliranom području vjerojatno se neće prodati za veliku zaradu. Držite se malih gradova u blizini gradova ili prigradskih područja.
- Ako je moguće, pogledajte kuće udaljene od obale. Kuće u gradovima na srednjem zapadu i jugu imaju mnogo jeftinije cijene od kuća na istočnoj ili zapadnoj obali.
Korak 3. Postavite automatski sustav upozorenja
Ako nađete dom po povoljnoj cijeni, želite biti prva osoba koja će dati ponudu. To vam može dati prednost nad konkurencijom. Bilo bi dobro postaviti neki automatski sustav upozorenja. Razgovarajte sa svojim agentom za nekretnine o sustavu automatskog upozorenja. Ako ne radite s agentom, web lokacije poput Zillow općenito vam omogućuju postavljanje automatskih upozorenja u vezi s stanovima određene cijene na određenom području.
Korak 4. Potražite kuće za prodaju od vlasnika
Ako vlasnik mora brzo prodati kuću, može odustati od razgovora s agentom za nekretnine. Kuće koje je vlasnik dao na prodaju mogu se prodati jeftinije. Vlasnici kuća možda ne znaju pravu vrijednost svoje imovine i puštaju je po cijeni znatno nižoj od tržišne. Dobra je ideja provozati se nekim četvrtima u kojima razmišljate o kupovini kuća za preokretanje. Pazite na natpise "Na prodaju od vlasnika".
Korak 5. Obratite se agentu za nekretnine
Uvijek je dobro imati profesionalca na svojoj strani. Ako ste tek na tržištu nekretnina, razgovarajte s agentom za nekretnine o pronalaženju domova za preokret. Kvalificirani agent može vam pomoći u smjeru visokokvalitetnih, jeftinih domova koji odgovaraju vašim potrebama.
- Agenta za nekretnine možete pronaći na internetu ili pregledavanjem žutih stranica. Recenzije agenta možete pročitati na web stranici poput Yelpa kako biste bili sigurni da ima solidnu reputaciju.
- Također biste trebali pitati druge ljude koji su prevrnuli domove za preporuku agenta. Agent za nekretnine također bi trebao biti voljan dati vam podatke za kontakt o prošlim klijentima. Razgovarajte s prošlim klijentima i postavljajte razna pitanja kako biste bili sigurni da je potencijalni agent za nekretnine solidan.
Dio 2 od 3: Procjena potencijalnih ulaganja
Korak 1. Posjetite razne domove
Ne ograničavajte svoje pretraživanje kada tražite domove za preokret. Posjetite razne domove na različitim područjima. Odmjerite prednosti i nedostatke svakog doma koji posjetite kako biste mogli odlučiti koji su domovi vrijedni vašeg ulaganja.
- Posjetite mnoge otvorene kuće u odabranom kvartu. Također biste trebali razgovarati sa svojim agentom za nekretnine i zatražiti obilazak više kuća u jednom danu.
- Uočite zašto su domovi možda jeftini. Neke jeftine kuće mogu zahtijevati opsežne popravke ili se nalaze na lošim mjestima. Druge kuće mogu zahtijevati samo manje popravke i mogu biti snižene zbog drugih čimbenika, poput vlasnika koji se moraju brzo prodati.
Korak 2. Ne bježite od kuća koje trebaju popravke
Cijene nekih kuća mogu biti niže jer trebaju popravke. Većina domova koje nađete kada okrećete kuće bit će u određenoj mjeri popravljeni, stoga nemojte odustati od popravka. Ako se popravci mogu obaviti brzo i po jeftinijoj cijeni, dom bi mogao biti vrijedan ulaganja.
- Dosta puta domu je potreban samo kozmetički popravak. Loše bojenje, loši tepisi ili jak miris mogu ostaviti dom na tržištu na duže vrijeme. To će rezultirati snižavanjem cijene kuće. Međutim, ovakve probleme je prilično lako riješiti.
- Istražite nešto sami. Nazovite razne izvođače i pitajte ih koliko općenito koštaju određeni popravci. Također biste trebali pitati vlasnike kuća ili posrednike u prometu nekretnina postoje li neki veliki popravci na kući.
Korak 3. Dajte mnogo ponuda
Bilo bi dobro dati mnogo ponuda pri traženju domova za preokretanje. Tržište će vjerojatno biti donekle konkurentno i nećete moći kupiti svaku kuću u kojoj date ponudu. Profesionalci savjetuju da koristite pravilo 100-10-1. To znači da biste trebali pogledati otprilike 100 kuća, dati ponudu za 10 -ak domova i na kraju zapravo kupiti 1 kuću od 10.
- Nemojte se bojati davati ponude za kuće koje nisu vaš prvi izbor. Većina vaših ponuda ionako će propasti. Ako ste završili s domom koji nije bio vaš prvi izbor, još uvijek možete najbolje iskoristiti kupnju.
- Međutim, nemojte davati ponude za kuće za koje znate da ih ne želite. Na primjer, kuća u vrlo lošem kvartu vjerojatno nije vrijedno ulaganja. Dajte ponude samo za kuće za koje smatrate da možete živjeti okretanjem.
3. dio od 3: Razgovor sa stručnjacima o kupnji
Korak 1. Provedite kućni pregled nekretnina koje razmišljate o kupnji
Nikada ne kupujte nekretninu bez prethodnog pregleda kuće. Unajmite kvalificiranog kućnog inspektora da ocijeni dom prije nego što date ponudu.
- Kućni inspektor bit će neutralna treća strana koja nije zainteresirana za smanjenje štete pri prodaji. On ili ona će vam dati do znanja koliko je posla potrebno kod kuće.
- Kuća kojoj su potrebni manji popravci izvrsna je investicija ako želite preurediti dom. Međutim, kuća kojoj je potrebna velika obnova možda neće vrijediti vašeg vremena i novca.
Korak 2. Razgovarajte s odvjetnikom
Osim ako sami nemate pravo, nikada ne biste trebali kupiti kuću bez razgovora s odvjetnikom za nekretnine. Za kupnju kuće potrebno je mnogo papira i ugovora. Kvalificirani odvjetnik za nekretnine pažljivo će vas savjetovati i spriječiti u donošenju loših odluka o kupnji.
- Odvjetnika za nekretnine možete pronaći na internetu ili na lokalnim žutim stranicama. Također biste trebali razgovarati s prijateljima ili kolegama koji okreću kuće i zatražiti uputnicu.
- Prije nego zaposlite odvjetnika, uvijek pročitajte recenzije kako biste bili sigurni da odabirete nekoga sa solidnom reputacijom.
Korak 3. Dobijte procjene troškova popravaka od raznih stručnjaka
Želite biti sigurni da troškovi popravaka ne nadmašuju mogući prihod kuće. Nazovite razne licencirane izvođače u svom području. Recite im koje vrste popravaka trebate i pitajte ih za procjene. Izračunajte otprilike koliko će iznositi ukupni troškovi popravaka.
- Neki izvođači neće dati besplatnu procjenu ako ne posjedujete nekretninu osim ako već nemate radni odnos s njima. U nekim ćete slučajevima možda morati platiti malu naknadu da biste dobili procjenu popravaka na nekretnini koju ne posjedujete.
- Nazovite različita mjesta i tražite najniže cijene. Međutim, također biste trebali pročitati recenzije na internetu i razgovarati s drugim kupcima prije nego što se odlučite za izvođača.
- Ako postoje manji popravci, poput lošeg lakiranja, razmislite o tome da ih učinite sami. Ovo vam može uštedjeti nešto novca pri prevrtanju kuće.
Korak 4. Skratite neke brojeve kako biste shvatili koliko ponuditi za dom
Morat ćete biti sigurni da svaka kuća koju kupite može ostvariti zaradu. Da biste shvatili koliko biste trebali ponuditi, morat ćete napraviti jednostavnu matematiku. Vaš agent za nekretnine i odvjetnik trebali bi vam pomoći u procjeni određenih troškova, kao i eventualne prodajne cijene vaše nekretnine.
- Trebat će vam ono što se naziva vrijednost nakon popravka (ARV). To je cijena za koju će se nekretnina na kraju prodati, a vaš agent može za vas utvrditi tu cijenu proučavajući nedavne prodaje u susjedstvu.
- Želite da ARV bude oko 70% onoga što biste platili za kuću. Pomnožite ARV s 0,7 da biste shvatili koliko biste trebali platiti za kuću. Na primjer, kuću s ARV -om od 200 000 USD ne biste trebali kupiti za više od 140 000 USD ako ne zahtijeva popravke. No, trebali biste odbiti troškove popravka. Ako vaš dom zahtijeva popravke u vrijednosti od 40 000 USD, nemojte ga kupovati za više od 100 000 USD.
Korak 5. Pregovarajte s prodavateljem
Uvijek biste trebali pregovarati prije nego se odlučite za konačnu cijenu. Ako pregovarate s prodavateljem, možda ćete čak dobiti nižu cijenu nego što ste željeli za početak. Ne prihvaćajte prvu cijenu koju prodavatelj traži, pogotovo ako je viša od maksimalne cijene koju ste izračunali.
Ovdje vam dobro dođe za davanje mnogo ponuda. Ako se čini da ste spremni odustati od prodaje, prodavač će vjerojatno popustiti u vašoj ponudi
Video - Korištenjem ove usluge neki se podaci mogu podijeliti s YouTubeom
Savjeti
- Uvijek naručite pretraživanje potpunog naslova prije nego što platite gotovinu za prevrtanje nekretnine. U protivnom ćete možda morati voditi sudsku bitku kako biste povratili ulaganje ako se vlasništvo ne može legalno prenijeti.
- Može proći od 2 tjedna do godinu dana da naslov postane jasan. Provjerite postoji li nepredviđena situacija u naslovu kako biste mogli otkazati postoje li zabrinjavajuće stavke u izvješću o naslovu. Ako je moguće izbrisati ove stavke, možda ćete htjeti nastaviti, ali ako nije, možda ćete se htjeti povući.
- Ako na kraju izgubite novac okretanjem kuće, što nije neuobičajeno, možda ćete htjeti iznajmiti kuću na godinu ili dvije kako biste od nje zaradili dodatni novac prije nego što je prodate.
